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擲重金押注家裝業(yè)務(wù)后，貝殼-W(02423)基本面仍難言樂(lè)觀？

2023-02-16 21:10:01 來(lái)源：英為財(cái)情

房地產(chǎn)市場(chǎng)反彈未至，相關(guān)股票已然聞聲先漲。自去年10月以來(lái)，貝殼-W(02423)股價(jià)已從最低點(diǎn)的24.75港元回到了50港元上方，股價(jià)修復(fù)漲幅超100%，并于2月14日達(dá)到歷史最高點(diǎn)55.8港元。

從消息面上來(lái)看，貝殼此番股價(jià)上漲，利好因素主要有二：房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇利好和業(yè)績(jī)基本面的改善。

隨著政策面釋放多重利好信號(hào)，房地產(chǎn)行業(yè)已顯現(xiàn)回暖跡象。2022年四季度，“金融16條”出臺(tái)，行業(yè)“三箭齊發(fā)”，民營(yíng)房企流動(dòng)性壓力緩解，下游房地產(chǎn)中介行業(yè)也將迎來(lái)業(yè)績(jī)回升;

(資料圖片僅供參考)

2022年三季度，貝殼最終扭虧為盈，經(jīng)調(diào)整凈利潤(rùn)為19億元，而2021年同期經(jīng)調(diào)整凈虧損為8.88億元。毛利率從2021年同期的15.2%提升至2022年Q3的27%。

近期來(lái)看，一眾房企及房地產(chǎn)上下游企業(yè)都迎來(lái)了機(jī)構(gòu)的唱好之聲。摩根大通將貝殼(BEKE.US)的股票評(píng)級(jí)由“中性”上調(diào)至“增持”，目標(biāo)價(jià)由17美元上調(diào)至21美元。分析師指出，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的正?；摴镜亩唐谑找娲嬖谏闲锌臻g。招銀國(guó)際也發(fā)布研報(bào)稱，房地產(chǎn)銷售在節(jié)后如期好轉(zhuǎn)，二手房回暖或使貝殼受益。

不過(guò)，在跟隨市場(chǎng)陷入房地產(chǎn)利好所帶來(lái)的狂熱樂(lè)觀情緒之前，貝殼背后更深層的隱憂更加不可忽視。

互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介下半場(chǎng)：增長(zhǎng)見(jiàn)頂、進(jìn)退維谷

在互聯(lián)網(wǎng)所帶來(lái)的泡沫退去后，整個(gè)互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介行業(yè)都顯得有些“進(jìn)退維谷”。

自2014年起，以愛(ài)屋吉屋為代表的眾多互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)紛紛涌現(xiàn)，但不過(guò)兩三年時(shí)間就接連遭遇滑鐵盧。而在2020年之后，受到疫情中上游房地產(chǎn)行業(yè)的拖累，房產(chǎn)中介們更是轉(zhuǎn)行的轉(zhuǎn)行、甚至有人做起了社區(qū)團(tuán)購(gòu)和賣菜。身為頭部互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)中介，貝殼僅在2022年就傳出三次裁員消息。

不過(guò)，就算排除疫情“黑天鵝”事件的影響，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)中介這門生意也沒(méi)有看上去那么美好。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，2021年，貝殼在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的份額為9.7%，而當(dāng)年前五大房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司市場(chǎng)份額合計(jì)僅為14.6%。可以說(shuō)，貝殼的規(guī)模遠(yuǎn)超其它房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司，已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)當(dāng)之無(wú)愧的頭部企業(yè)。

但從以往業(yè)績(jī)來(lái)看，2017-2019年貝殼分別凈虧損5.38億元、4.28億元、21.80億元，僅在2020年實(shí)現(xiàn)全年盈利，而2021年則繼續(xù)凈虧損5.25億元，可謂疲態(tài)盡顯。

即使在2022年第三季度，貝殼再度扭虧為盈，其實(shí)質(zhì)上也是為了降低成本而付出了業(yè)務(wù)規(guī)?？s水的代價(jià)：截至9月30日，活躍門店數(shù)量為39713家，同比下滑19.7%，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量為372718名，同比減少20.4%。

從企業(yè)的發(fā)展角度來(lái)講，“節(jié)衣縮食”過(guò)冬只不過(guò)是困難時(shí)期不得已的舉措，長(zhǎng)期這樣做無(wú)異于“飲鴆止渴”。在復(fù)蘇信號(hào)顯現(xiàn)后，市場(chǎng)更為關(guān)心的是貝殼能否尋找到新的利潤(rùn)點(diǎn)，重回增長(zhǎng)軌道。不過(guò)，迄今為止，貝殼開(kāi)辟新增長(zhǎng)曲線的努力難言樂(lè)觀。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)這項(xiàng)主業(yè)上，目前貝殼在高線城市的占有率已經(jīng)接近天花板：以鏈家在北京二手房市場(chǎng)的占有率為例，自2016年后就沒(méi)有明顯增長(zhǎng)。此外，2021年還傳出了貝殼中介費(fèi)用逐步上漲的消息，公司二手房交易貨幣化率從2021年第二季度的1.47%提升至當(dāng)年第四季度的1.69%。中介費(fèi)的上漲最終仍會(huì)傳遞到銷售鏈末端的消費(fèi)者身上，對(duì)公司口碑造成打擊。

而在進(jìn)軍低線城市上，貝殼擴(kuò)張的腳步也頻頻受阻。由于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的區(qū)域性和重線下特征，互聯(lián)網(wǎng)線上流量轉(zhuǎn)化為線下成交的打法并不那么吃香。在低線城市，房產(chǎn)市場(chǎng)本身需求有限、顧客價(jià)格敏感度高，與貝殼這類互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)利用高速規(guī)模擴(kuò)張彌補(bǔ)燒錢虧損的模式并不匹配。

前有擴(kuò)張不利，后有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手虎視眈眈，貝殼“中介一哥”的地位顯得愈發(fā)尷尬。2022年度，通過(guò)短視頻直播進(jìn)行賣房的平臺(tái)“理想家”房產(chǎn)業(yè)務(wù)總交易額(GTV)已經(jīng)超過(guò)100億元，現(xiàn)已覆蓋長(zhǎng)春、天津、沈陽(yáng)、滄州、鄭州等數(shù)十個(gè)城市。

據(jù)披露，2022年理想家發(fā)起的購(gòu)房節(jié)共有近600萬(wàn)人參加，一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，總銷售額(GTV)38.8億元，總銷售3270套，帶動(dòng)超45個(gè)城市超600個(gè)樓盤達(dá)成交易。

此前，阿里、字節(jié)跳動(dòng)等互聯(lián)網(wǎng)大廠都曾入局線上直播賣房業(yè)務(wù)，不過(guò)互聯(lián)網(wǎng)巨頭開(kāi)辟房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，仍需面臨跑通線上線下銷售閉環(huán)的挑戰(zhàn)。

“一體兩翼”戰(zhàn)略有多少看點(diǎn)?

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主業(yè)“內(nèi)憂外困”之下，貝殼將目光轉(zhuǎn)向了產(chǎn)業(yè)上下游的延伸環(huán)節(jié)：家裝家居業(yè)務(wù)。

2022年第三季度，貝殼家裝家居的凈收入為18億元，相比2021年同期的6000萬(wàn)元有大幅上漲，主要來(lái)自于公司完成了對(duì)圣都家裝的收購(gòu)并合并報(bào)表。截至目前，貝殼既有自身旗下的被窩家裝，又有剛剛收購(gòu)的圣都家裝，進(jìn)軍家裝業(yè)務(wù)的決心已然十分明確。

同年，貝殼正式提出了“一體兩翼”戰(zhàn)略，將未來(lái)的增長(zhǎng)押注在家裝家居業(yè)務(wù)和房屋租賃業(yè)務(wù)上。

從家裝家居角度來(lái)看，萬(wàn)科等各大房企近些年來(lái)布局家裝業(yè)務(wù)者眾，但業(yè)績(jī)與口碑俱佳者寥寥。一方面，家裝市場(chǎng)已成紅海，另一方面，家裝行業(yè)長(zhǎng)期存在環(huán)節(jié)復(fù)雜、缺乏標(biāo)準(zhǔn)、容易產(chǎn)生糾紛等問(wèn)題，其利潤(rùn)率也不如房產(chǎn)主業(yè)高。

據(jù)智通財(cái)經(jīng)APP了解，雖然家裝行業(yè)市場(chǎng)較為分散，至今還未誕生出裝修巨頭，但縱觀行業(yè)變遷，一眾房企從高調(diào)進(jìn)軍到銷聲匿跡的轉(zhuǎn)變，也說(shuō)明家裝市場(chǎng)并非一塊好啃的骨頭。

裝修與買房一樣，是低頻次、高客單價(jià)的服務(wù)，且同樣深受上游房地產(chǎn)業(yè)的繁榮程度影響。此外，二手房、二手車都是標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，但裝修則是非標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)，更加需要用戶的信任與口碑。

從二手房交易進(jìn)軍家裝市場(chǎng)，這樣的“跨界”能為貝殼帶來(lái)多少協(xié)同效率?貝殼又是否能夠有著足夠的時(shí)間與資金，靜下心來(lái)深耕這個(gè)行業(yè)呢?

作為“一體兩翼”中的另一翼、房屋租賃業(yè)務(wù)，在貝殼最新披露的第三季度財(cái)報(bào)中并未單獨(dú)統(tǒng)計(jì)，而是歸于“新興業(yè)務(wù)及其他業(yè)務(wù)”，在第三季度中營(yíng)收8億元，同比增長(zhǎng)45.8%。相比總計(jì)176億元的營(yíng)收，目前其收入占比幾乎可以忽略不計(jì)。

小結(jié)

總的來(lái)說(shuō)，無(wú)論是撐起主要營(yíng)收的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，還是高調(diào)宣傳的家裝家居和房屋租賃業(yè)務(wù)，目前的貝殼都并沒(méi)有太多的看點(diǎn)。在目前房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇帶來(lái)的利好經(jīng)過(guò)充分消化、公司估值已處于歷史高位的情況下，未來(lái)留給貝殼的上行空間有限。

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